Location long terme
Introduction
La Loi sur la protection du consommateur régit tous les contrats de location de biens d'une durée de quatre mois ou plus ou ceux dont la durée peut être portée à quatre mois ou plus par une clause de renouvellement.
La location à long terme d'un bien consiste en ce qu'un locataire paie pour pouvoir utiliser celui-ci pendant la durée de son contrat de location. Le bien demeure toujours la propriété du locateur, à moins que le locataire ne décide de se prévaloir de la clause d'option d'achat à la fin du bail. La signature d'un contrat de location à long terme de biens constitue une dette pour le consommateur, de la même manière que s'il avait acheté, à crédit, le bien.
Signature du contrat
- Les contrats de location à long terme de biens avec option d'achat doivent être faits par écrit.
- Les versements périodiques faits pendant la période de location doivent être égaux (sauf le dernier qui peut être moindre) et répartis sur des périodes sensiblement égales, habituellement une fois par mois.
- Le locateur ne peut exiger de vous faire payer à l'avance plus de deux versements périodiques.
Obligations et responsabilités du locateur
Le locateur est obligé de louer un bien en bon état, afin qu'il puisse servir à l'usage auquel il est destiné normalement. Le bien doit aussi servir à un usage normal pendant une durée raisonnable, compte tenu du prix, des dispositions du contrat et des conditions de son utilisation.
Obligations du locataire
À titre de locataire, vous devez :
- effectuer les paiements, payer les taxes (TPS et TVQ) ;
- utiliser le bien avec soin ;
- remettre le bien en bon état, compte tenu de l'usure normale, à la fin du bail si vous ne vous prévalez pas de l'option d'achat.
Si vous ne respectez pas vos obligations
Si les obligations figurant dans votre contrat de location respectent la Loi sur la protection du consommateur, le locateur pourra avoir recours à la justice pour faire valoir ses droits.
Habituellement, c'est l'obligation de paiement qui n'est pas respectée par le consommateur. Le locateur peut alors procéder de l'une des trois façons suivantes pour faire valoir ses droits :
Dans les deux derniers cas, le commerçant doit vous faire parvenir un avis indiquant que vous disposez d'un délai de 30 jours pour remédier à la situation, en payant la somme due ou en remettant le bien. Vérifiez bien les conséquences de l'annulation d'un contrat de location.
La reprise de possession ou la remise du bien entraînent la résiliation de plein droit du contrat de location.
Annulation du contrat
Si vous désirez mettre fin à votre bail, vous avez différentes façons de le faire.
Résiliation du contrat de location
- Le locataire peut résilier un contrat de location en tout temps pendant la période de location, simplement en remettant le bien au commerçant.
- Le locateur peut, dans ce cas, réclamer des dommages et intérêts représentant une somme généralement très élevée.
Le locateur n'a pas le droit de conserver ni de réclamer :
- un versement périodique perçu avant la signature du contrat, mais non échu au moment de la résiliation ; cela signifie qu'un versement périodique fait avant la période de location, pour couvrir le 24e et dernier mois de loyer, ne peut pas être conservé si seulement 20 mois de location sont écoulés ;
- le dépôt de garantie entièrement remboursable à la fin du bail ;
- des frais d'entreposage et d'assurance pour couvrir la période d'attente précédant la relocation ou la vente du bien. Ces frais ne sont pas occasionnés par la résiliation du contrat puisque, de toute façon, le commerçant devrait les assumer à la fin du bail.
Acheter le bien pour la revente
Si vous en avez les moyens, et si le bail ou le locateur le permettent, vous pouvez acheter le bien loué pour le montant du solde du contrat de location. Vous pourrez ensuite le revendre.
Cession ou sous-location du bail
La cession du bail à une autre personne vous dégage de toute responsabilité à l'égard de celui-ci, sauf s'il comporte une clause maintenant votre responsabilité en cas de cession de bail.
Cependant, si vous sous-louez le bail, vous en demeurez responsable.
Dans les deux cas :
- vous devez obtenir le consentement du locateur et lui fournir les nom et adresse de la personne à qui vous voulez céder le bail ou sous-louer le bien ;
- si le locateur ne vous a pas avisé de son refus dans un délai de 15 jours suivant la réception de l'avis de cession ou de sous-location du bail, il est réputé avoir accepté ;
- s'il refuse, vous pouvez contester sa décision devant les tribunaux. Ce sera au locateur de démontrer les motifs de son refus.
Certains locateurs ont utilisé des contrats de location à long terme interdisant la cession ou la sous-location ou, encore, ils exigent des frais, excédant les dépenses raisonnables, liés à la cession ou à la sous-location.
L'Office est d'avis que de telles clauses peuvent être considérées comme abusives, notamment dans la mesure où elles forceraient le consommateur, qui ne veut plus faire usage du bien, à résilier son contrat de location et à payer les dommages et intérêts qui en résultent. En cas de litige à propos d'une telle clause, seuls les tribunaux peuvent trancher la question.
Info-bulle
Clause de déchéance du bénéfice du terme
Le locateur peut exiger le paiement immédiat du loyer en retard, et des versements périodiques à venir, si le contrat contient cette clause. Très courant, ce type de clause établit que, si le consommateur ne règle pas ses paiements de façon régulière, le commerçant peut lui réclamer, en entier, le solde de son obligation, malgré le fait que le contrat ait prévu que cette obligation serait payée par versements échelonnés. (Si vous recevez un avis de déchéance du bénéfice du terme, sachez que vous pourriez, dans certaines circonstances, vous adresser au tribunal afin de faire modifier vos obligations financières envers le locateur ou être autorisé à lui remettre le bien.)